Der Bau- und der Immobiliensektor gehören zu den zyklischsten Sektoren. Sie reagieren empfindlich auf Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt, bei den Rohstoffpreisen und vor allem auf das Zinsumfeld und die Zugänglichkeit von Krediten und stehen derzeit unter Druck. Und es ist unwahrscheinlich, dass sich die Lage im Jahr 2024 bessert.
Hausbauunternehmen sehen einige Brüche
Der Wohnungsmarkt ist mit einer doppelten Einschränkung konfrontiert, sowohl was das Angebot als auch die Nachfrage betrifft. Der Anstieg der Zinssätze hat zu einer raschen Verschlechterung der Nachfrage geführt, da sich die Haushalte den Kauf von Häusern nicht leisten können, zumal die Immobilienpreise gestiegen sind.
Hinzu kommt ein weltweiter Arbeitskräftemangel, der von den europäischen Unternehmen von 2021 bis Ende 20231 als größtes Hindernis für die Bauwirtschaft genannt wird. Dies gilt auch für die Vereinigten Staaten, wo die Zahl der offenen Stellen im Baugewerbe um fast 30 % höher ist als vor der Pandemie, und für Japan, wo 60 % der Bauunternehmen laut einer Umfrage aus dem Jahr 2022 einen Arbeitskräftemangel angaben.
All diese anfänglichen Probleme auf der Angebotsseite haben zusammen mit dem rapiden Anstieg der Zinssätze in den letzten zwei Jahren dazu geführt, dass die Baukosten aus allen Richtungen gestiegen sind: Die Materialpreise sind gestiegen, der Lohndruck hat sich verschärft und die Finanzierungskosten sind in die Höhe geschnellt.
Hohe Zinssätze stellen gewerbliche Immobiliengesellschaften vor Herausforderungen
Gewerbliche Immobilienunternehmen - die hauptsächlich in Nicht-Wohnsegmenten wie Industrie, Büro und Einzelhandel tätig sind - haben die Schwierigkeiten der vergangenen Jahre besonders deutlich zu spüren bekommen, da Einzelhandelsflächen durch Schließungen und die Beschleunigung des E-Commerce herausgefordert wurden, während sich das Bürosegment immer noch an die hybride Arbeit anpasst, die zu einer geringeren und veränderten Nachfrage nach Arbeitsräumen geführt hat. Die Büroleerstandsquote war mit 20,2 % im ersten Quartal 2023 in den USA so hoch wie seit mehr als 15 Jahren nicht mehr und lag in Europa mit 7,5 % wieder auf dem Niveau von 2016.
Hohe Zinssätze stellen Immobilienunternehmen vor verschiedene Herausforderungen, wobei die offensichtlichste und unmittelbarste Auswirkung eine Verlangsamung sowohl der Zahl der Immobilientransaktionen als auch ihres Gesamtwerts ist. Im aktuellen Umfeld ist dies bereits sichtbar, denn das Volumen der gewerblichen Immobilientransaktionen in Europa hat sich im vergangenen Jahr mehr als halbiert und ist auf dem niedrigsten Stand seit 2010. Hinzu kommen die Zinskosten, die in den letzten zwei Jahren rapide gestiegen sind.
Ausblick 2024: Rückgang der Immobilienpreise in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften
Der Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor im Spannungsfeld zwischen hohen Zinssätzen und einem begrenzten Wohnungsangebot.
Obwohl sich die Hauspreise etwas an die höheren Zinsen angepasst haben, bleiben sie aufgrund der anhaltenden Angebotsbeschränkungen (bedingt durch die mangelnde Bereitschaft potenzieller Verkäufer, von ihren niedrigen Hypothekenzinsen abzuweichen oder zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen) auch im Jahr 2023 auf hohem Niveau.
Das Jahr 2024 dürfte einen Wendepunkt in dieser Dynamik markieren, da in den meisten fortgeschrittenen Volkswirtschaften (34 % in Deutschland, 31 % in Japan) aus Sicht der Käufer ein Preisrückgang prognostiziert wird.
Gleichzeitig zwingt die schwierige Lage bei Gewerbeimmobilien bestimmte Unternehmen zu drastischen Maßnahmen wie dem Verkauf von Vermögenswerten. Bis zum Jahr 2024 sind die Preise für Gewerbeimmobilien gegenüber ihrem Höchststand bereits um 25 % gesunken. Es gab prominente Fälle, in denen prominente Gebäude mit Preisnachlässen von über 50 % verkauft wurden, was die Notlage unterstreicht, in der sich einige Unternehmen angesichts des aktuellen Wirtschaftsklimas befinden.
Für 2024 erwarten wir ein Jahr mit gemischten Aussichten, unterstützt durch einen willkommenen Rückgang der Leitzinsen. Vor diesem Hintergrund bestehen jedoch nach wie vor Bedenken. Da ein Teil der bestehenden Schulden bereits festverzinslich ist und die Kreditmargen für neue Darlehen auf dem niedrigsten Stand seit über zehn Jahren liegen, stellt sich die drängende Frage: Werden sich die erwarteten Zinssenkungen als angemessen und rechtzeitig genug erweisen, um einen Markt zu stützen, der Anzeichen von Schwäche zeigt?
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[1] Source: ECOFIN, Coface
