Les secteurs de la construction et de l'immobilier sont parmi les plus cycliques. Particulièrement sensibles aux évolutions du marché du travail, du prix des matières premières, des taux d'intérêt et de l'accessibilité du crédit ils traversent une période de fortes tensions, tant sur le plan résidentiel que commercial. Et les choses ne devraient pas s’améliorer en 2024.
Immobilier résidentiel, la double peine
Le marché résidentiel fait face à une double contrainte, à la fois de l’offre et de la demande. La hausse rapide des taux d’intérêts a entraîné une baisse de la demande des ménages en raison de la baisse de leurs capacités d’emprunts face à un marché aux prix élevés.
A cela s’ajoute une pénurie globale de main d’œuvre. C’est le principal obstacle à la construction identifié par les entreprises européennes entre 2021 et 20231. Cette tendance se retrouve aux États-Unis, où les offres d'emploi dans la construction sont près de 30 % plus élevées qu'avant la pandémie, et au Japon, où 60 % des entreprises de construction ont mentionné une pénurie de main-d'œuvre en 2022.
Ces problèmes initiaux, ainsi que la hausse rapide des taux d'intérêt au cours des deux dernières années, ont entraîné une augmentation des coûts de construction de toutes parts : les prix des matériaux ont augmenté, les pressions salariales se sont intensifiées et les coûts de financement ont grimpé en flèche.
Immobilier commercial : marché en restructuration et taux d’intérêt élevés
Les sociétés immobilières commerciales, principalement actives dans l'industrie, les bureaux et le commerce de détail, ont été particulièrement sensibles aux difficultés des dernières années.
Alors que les différents confinements et l’essor du commerce électronique ont diminué la nécessité, pour les entreprises, d’ouvrir de nouveaux magasins, la généralisation du télétravail a entraîné une baisse et une modification de la demande d'espaces de bureaux. Les taux d'inoccupation des bureaux sont à leur plus haut depuis plus de 15 ans à 7,5% en Europe et 20,2 % au premier trimestre 2023 aux États-Unis.
Un lien étroit existe également entre des taux d'intérêt élevés et un ralentissement du nombre de transactions immobilières. Le volume des transactions immobilières commerciales en Europe a ainsi diminué de plus de 50% en 2023 (année de taux élevés) pour atteindre son niveau le plus bas depuis 2010.
Perspectives 2024 : vers une baisse des prix dans les économies avancées
Le marché de l’immobilier va continuer de naviguer dans un équilibre délicat entre hausse des taux d’intérêt et offre limitée.
Bien que les prix se soient légèrement adaptés à la hausse des taux, les contraintes persistantes d’offre (réticence des vendeurs potentiels à renoncer à leurs faibles taux hypothécaires ou à vendre à un prix inférieur) les ont maintenus à des niveaux élevés en 2023.
L’année 2024 devait marquer un virage dans cette dynamique avec des baisses de prix prévues dans la majorité des économies avancées (34% en Allemagne, 31% au Japon) du point de vue des acheteurs.
Dans le même temps, le contexte compliqué de l'immobilier commercial contraint certaines entreprises à recourir à des mesures fortes telles que la vente d'actifs. Les prix de l'immobilier commercial ont déjà chuté de 25 % en ce début d’année par rapport à leur niveau le plus élevé. On a même vu des bâtiments importants vendus avec des rabais de plus de 50 %, signe de la situation très difficile dans laquelle se trouvent certaines entreprises.
2024 sera une année aux fortunes diverses, favorisée par une baisse bienvenue des taux directeurs. Les inquiétudes persistent pourtant. Alors qu'une partie de la dette existante est déjà bloquée à des taux fixes et que les marges de prêt pour les nouveaux prêts sont à leur plus bas niveau depuis plus d'une décennie, une question se pose : les baisses de taux prévues seront-elles suffisantes pour soutenir un marché qui montre des signes de faiblesse ?
Téléchargez notre étude (en anglais uniquement) pour mieux comprendre les enjeux de ce secteur lors des mois qui viennent, et comparez les évaluations de risques du secteur de la Construction par régions.
1 Source: ECOFIN, Coface
